Arrendamiento (página 2)

c) Objeto.

– El objeto de la obligación principal del arrendamiento,
es pagar el precio en
dinero, o en
especie.

Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente
un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. Así
por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de
tierra, abonos
u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.

Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe
ser serio y de que no debe ser vil, se plantean en los mismos
términos que en materia de
venta3.

La determinación del precio puede hacerse en cualquier
forma, siendo aplicable por analogía el artículo
1.479 del Código
Civil, en su caso.

El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la
cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual
durante todo el curso del arrendamiento.

6.- Efectos

– Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste
mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular
del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario,
etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá
indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios
correspondientes.

– Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste
mientras no ocurra la evicción; pero surge la
cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda
exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro
de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar
ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha
incumplido su obligación.

– Igual es la situación cuando una parte era de buena
fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar
acción
al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del
arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la
situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra
la evicción y al mismo tiempo temer
que ésta ocurra en cualquier momento.

7.- Obligaciones del Arrendatario

– Obligación de servirse de la cosa como un buen
padre de familia, y para
el uso de determinado en el contrato, o a falta de
estipulación, para que se pueda presumirse, según
las características.

Esta obligación se descompone en otras tres: El
arrendatario debe servirse de la cosa. El arrendatario
debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. El
arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado
en el contrato, o, falta de estipulación, para
aquél que pueda presumirse según las
circunstancias.

– Obligación de pagar la pensión de
arrendamiento. El objeto de esta obligación
es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos
que se consideran accesorios. El lugar de pago es el
designado en el contrato o a falta de estipulación, el
domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento
del canon. El momento en que debe hacerse el pago es el
designado en el contrato que puede establecer un pago
único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de
cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

– Obligación de devolver la cosa llamada.
El arrendatario, a la terminación del contrato, debe
devolver la cosa tal corno la recibió, de acuerdo con
la descripción hecha por él y el
arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado
por vetustez o por fuerza
mayor (C.C. art. 1.549).

– Obligaciones de Notificar. El arrendatario
está obligado a notificar al arrendador a la mayor
brevedad posible: Toda usurpación o novedad dañosa
que otra persona haya
hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C.
art. 1.596, encab.); y 2°) La necesidad de todas las
reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap.
1).

8.- Obligaciones Del
arrendador

– El Arrendador debe entregar la cosa arrendada completa
con sus accesorios. El arrendador debe entregar la cosa
arrendada completa, de acuerdo con lo que resulte del contrato,
de la intención de las partes, de la buena le o de la
ley. En los
arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la
cabida prometida y la cabida real sólo da lugar a aumento
o disminución del canon en los casos señalados y
según las reglas establecidas en la venta (C.C. art.
1.619).

– Obligación de conservar la cosa arrendada en
estado de
servir al fin para el cual se ha arrendado. Esta
obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la
cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma
y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

– Obligación de reparar la cosa arrendada durante
el tiempo del contrato.

9.- Cesión y
sub-arrendamientos

El Código
Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y
subarrendar, salvo convención en contrario. La
cláusula contraria puede referirse a la cesión, al
subarrendamiento, o ambos contratos. Si la
cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble
debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el
inmueble en su totalidad como parte de él.

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario
podrá ceder y subarrendar con la aprobación del
arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso
legal contra la negativa del arrendador a autorizar la
cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la
voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador
el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o
subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización
o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente
esa exigencia es sólo "ad probationem".

Si el arrendatario cede o subarrienda estándole
prohibido, el arrendador puede intentar contra él la
acción de cumplimiento o de resolución u oponerle
la excepción "non adimpleti contractus", además de
exigirle la indemnización de los daños y
perjuicios, si los hubiere.

10.- extinción del
arrendamiento

Son causas de extinción del arrendamiento:

– El mutuo disenso.

– La expiración del término fijado.

– La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de
arrendamiento por tiempo indeterminado.

– La pérdida o destrucción de la cosa.

– La resolución por incumplimiento.

– La enajenación de la cosa arrendada.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por
muerte del
arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla
supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación
del contrato por muerte de una de las partes en casos en que
pudiera pretenderse que existe algún elemento "intuitus
personae" en el contrato.

Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando
las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo,
si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del
arrendatario, la muerte de
éste pone fin al arrendamiento.

Autor:

Eduardo Barreto

Facilitadora:

Abog. Lisbeth Díaz

Universidad Bicentenaria de Aragua

Facultad de Ciencias
Jurídicas y Políticas

Escuela de Derecho

Cátedra: Contratos y Garantías

Extensión: Puerto Ordaz

Ciudad Guayana, Julio 2007.